Proč se kupní cena neposílá napřímo
Kupující nechce zaplatit dřív, než bude zapsaný v katastru jako vlastník. Prodávající nechce převést nemovitost dřív, než bude mít jistotu, že peníze existují. Úschova tenhle rozpor řeší. Peníze leží u třetí osoby a ta je vyplatí, až nastanou podmínky sjednané ve smlouvě o úschově.
Pro makléře je úschova jedním z nejcitlivějších míst celého obchodu. Klienti se ptají právě vás, kterou úschovu zvolit a co to obnáší.
Tři nejčastější varianty
Advokátní úschova
Nejběžnější volba při prodeji nemovitostí. Advokát vede peníze na zvláštním účtu odděleně od svého majetku a úschovu eviduje v evidenci, kterou vede Česká advokátní komora. Velkou výhodou je, že advokát obvykle připravuje i kupní smlouvu a návrh na vklad, takže má celý převod v jedné ruce.
Notářská úschova
Funguje podobně jako advokátní. Notář sepisuje o přijetí peněz do úschovy protokol. Hodí se tam, kde strany chtějí notáře jako nestranný úřad, nebo kde notář smlouvu i tak sepisuje.
Bankovní úschova
Peníze spravuje banka na základě smlouvy o úschově. Typicky se volí u vyšších částek nebo tam, kde je kupující klientem stejné banky. Banka postupuje přísně podle sjednaných dokumentů, je proto méně flexibilní a poplatky bývají vyšší.
A co úschova u realitní kanceláře?
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, s ní počítá jen výjimečně. Realitní zprostředkovatel nesmí v rámci zprostředkovávané záležitosti sám úschovu nabízet. Poskytnout ji může jen na písemnou žádost zájemce na samostatné listině, za podmínek stanovených zákonem. Zákon tak zjevně upřednostňuje banky, notáře, advokáty a exekutory.
V praxi proto většina kanceláří úschovu deleguje na spolupracujícího advokáta. Pro klienta je to srozumitelnější a pro kancelář méně rizikové.
Na co si dát pozor ve smlouvě o úschově
- Podmínky výplaty: obvykle zápis vlastnického práva kupujícího v katastru bez dalších zápisů, které by kupující nepřevzal.
- Zástavní právo prodávajícího: pokud je nemovitost zastavená, část kupní ceny musí jít přímo bance prodávajícího na splacení úvěru.
- Hypotéka kupujícího: banka kupujícího má vlastní požadavky na čerpání. Sladit je s podmínkami úschovy je potřeba předem, ne den před podpisem.
- Co když se vklad nepovede: smlouva musí jasně říct, kdy a komu se peníze vrátí.
- Lhůty: u vkladu do katastru běží ochranná lhůta 20 dnů, se kterou je třeba v harmonogramu počítat.
Rychlé srovnání
- Advokát: komplexní servis, smlouva i úschova z jedné ruky, rozumné poplatky.
- Notář: nestranný úřad, vhodné tam, kde notář smlouvu sepisuje.
- Banka: vysoká důvěryhodnost u velkých částek, menší flexibilita a vyšší cena.
- Realitní kancelář: jen na písemnou žádost klienta a za zákonných podmínek, v praxi spíš výjimka.
Jak to řeší housefly
V housefly připravíte zadání pro advokáta přímo ze zakázky. Údaje o stranách, nemovitosti a kupní ceně se převezmou ze smluv, které už v aplikaci máte, a podklady odešlete spolupracujícímu i vlastnímu advokátovi na několik kliknutí. Nic se neopisuje a advokát dostane vše najednou.
Chcete vidět, jak to vypadá v praxi? Napište nám na obchod@housefly.cz a domluvíme si krátkou ukázku.