Neprodává se byt, ale podíl
Družstevní byt vlastní bytové družstvo. Na listu vlastnictví proto nenajdete prodávajícího, ale družstvo. Člen družstva má družstevní podíl a s ním spojený nájem bytu. Předmětem obchodu je tedy převod družstevního podílu podle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.
Z toho plyne řada rozdílů oproti prodeji bytové jednotky v osobním vlastnictví. Kdo je nezná, snadno slíbí klientovi postup, který u družstva nefunguje.
Co říká zákon
Převod nelze zakázat
U bytového družstva nelze převoditelnost podílu stanovami omezit ani vyloučit. Nabyvatel ale musí splňovat podmínky pro přijetí za člena podle stanov. Stanovy si proto vyžádejte hned na začátku.
Kdy je převod účinný vůči družstvu
Vůči družstvu má převod účinky dnem, kdy mu je doručena účinná smlouva o převodu nebo společné prohlášení převodce a nabyvatele o jejím uzavření. Pokud smlouva neurčí pozdější okamžik. Do katastru se nic nezapisuje.
S podílem přechází nájem i dluhy
Nabyvatel vstupuje do nájmu bytu. Spolu s ním přecházejí i dluhy převodce vůči družstvu související s užíváním bytu. Převodce navíc za dluhy spojené s podílem ručí. Potvrzení družstva o bezdlužnosti je proto povinná součást podkladů.
Manželé
Pokud mají manželé společné členství, musí na straně převodce jednat oba.
Na co se zeptat družstva
- Aktuální stanovy a podmínky členství.
- Potvrzení o bezdlužnosti člena.
- Zda má družstvo na domě úvěr a kolik z něj připadá na byt. Splátky se obvykle promítají do měsíčních plateb.
- Výše měsíčních plateb a příspěvku do fondu oprav.
- Pravidla pro podnájem, pokud kupující byt kupuje k pronájmu.
- Zda se v družstvu neplánuje převod bytů do vlastnictví členů.
Úschova a financování
Protože se převod nezapisuje do katastru, nemůže být podmínkou výplaty z úschovy zápis vlastnického práva. Obvykle se váže na doručení smlouvy družstvu a potvrzení, že družstvo eviduje kupujícího jako nového člena.
Složitější bývá hypotéka. Byt nepatří prodávajícímu, takže ho kupující nemůže bance zastavit. Banky mají pro družstevní byty speciální produkty, často se zajištěním jinou nemovitostí. Financování je proto dobré ověřit ještě před podpisem rezervace.
Kontrolní seznam
- Máte stanovy a víte, že kupující splňuje podmínky členství.
- Máte potvrzení o bezdlužnosti a informaci o úvěru družstva.
- Smlouva o převodu je písemná a podepsaná oběma manželi, pokud jde o společné členství.
- Podmínky úschovy odpovídají tomu, že se nic nezapisuje do katastru.
- Kupující má potvrzené financování.
- Smlouvu nebo společné prohlášení doručíte družstvu a máte o tom doklad.
Jak to řeší housefly
V housefly máte samostatné vzory pro zprostředkování i rezervaci převodu družstevního podílu, ve standardní i krátké verzi. Vzory připravují a aktualizují advokáti, takže nemusíte upravovat smlouvu na byt v osobním vlastnictví a doufat, že jste nic nepřehlédli.
Chcete vidět, jak to vypadá v praxi? Napište nám na obchod@housefly.cz a domluvíme si krátkou ukázku.