Co patří do společného jmění
Do společného jmění manželů patří zjednodušeně řečeno to, co některý z manželů nabyl za trvání manželství. Výjimkou je například majetek získaný darem, děděním nebo věci, které slouží osobní potřebě jen jednoho z manželů. Pro makléře je důležité jedno: když klient koupil nemovitost během manželství, je velká šance, že ji neprodává sám.
Kdo podepisuje
1. Oba manželé jsou na listu vlastnictví
Nejjednodušší situace. Na listu vlastnictví je zapsáno SJM a oba manželé jsou prodávající, takže kupní smlouvu podepisují oba. Pokud jeden z nich nemůže přijít, může za něj jednat druhý na základě plné moci. Pro katastr musí mít plná moc úředně ověřený podpis.
2. Na listu vlastnictví je jen jeden z manželů
Tady vzniká nejvíc problémů. Nemovitost může patřit do společného jmění, i když je na listu vlastnictví zapsaný jen jeden manžel. Stačí, že ji koupil za trvání manželství a v nabývací listině to nebylo uvedeno. Zjistěte si proto rodinný stav klienta a kdy a jak nemovitost nabyl. Prodej nemovitosti není běžná záležitost, takže manželé jednají společně nebo jeden se souhlasem druhého. Bez souhlasu se druhý manžel může neplatnosti dovolat.
3. Kupující je v manželství
Stejná pravidla platí i na straně kupujícího. Kupuje-li jeden z manželů, nemovitost zpravidla nabývá do společného jmění. Pokud má jít do výlučného vlastnictví, například proto, že se platí z peněz z dědictví, musí to být ve smlouvě výslovně a srozumitelně uvedené.
4. Manželé mají upravený majetkový režim
Manželé mohou společné jmění smlouvou zúžit, rozšířit nebo jeho vznik odložit. Smlouva o manželském majetkovém režimu vyžaduje formu notářského zápisu. Když se na ni klient odvolává, vyžádejte si ji a ověřte, že se týká právě prodávané nemovitosti.
Rozvod a úmrtí
Rozvodem společné jmění zaniká, ale dokud není vypořádané, nemovitost oba bývalé manžele stále spojuje. Prodávají ji tedy společně, nebo je nejdřív potřeba majetek vypořádat dohodou či soudně. Pokud k vypořádání nedojde do tří let od zániku společného jmění, uplatní se zákonná pravidla vypořádání. U úmrtí jednoho z manželů se společné jmění vypořádává v dědickém řízení a prodej je zpravidla možný až po jeho skončení.
Praktické tipy
- Ptejte se na rodinný stav už při náboru, ne až u podpisu.
- Porovnejte list vlastnictví s nabývací listinou a datem sňatku.
- Při pochybnostech zajistěte souhlas manžela, je to levnější než spor o neplatnost.
- Plnou moc řešte s předstihem, úřední ověření podpisu nejde zařídit za pět minut.
Jak to řeší housefly
V housefly se smluvní strany propisují do dokumentů přímo z katastru nemovitostí, takže společné jmění i spoluvlastnické podíly odpovídají zápisu na listu vlastnictví. Smluvní sada od advokátní kanceláře pracuje s variantami pro více prodávajících i kupujících a plnou moc připravíte jako automatickou přílohu ke smlouvě.
Chcete vidět, jak to vypadá v praxi? Napište nám na obchod@housefly.cz a domluvíme si krátkou ukázku.