Proč prověřovat hned na začátku
Nejhorší chvíle, kdy zjistit, že na nemovitosti vázne exekuce, je den před podpisem kupní smlouvy. Kupující má vyřízenou hypotéku, prodávající už počítá s penězi a makléř s provizí. Přitom většinu problémů odhalí prověrka, která zabere pár minut. Udělejte ji hned při náboru zakázky, ne až před podpisem.
Co zkontrolovat
1. List vlastnictví
Ověřte, kdo je vlastníkem a v jakém rozsahu. Jde o výlučné vlastnictví, podílové spoluvlastnictví, nebo společné jmění manželů? Části C a D listu vlastnictví ukazují omezení a další zápisy, například zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva nebo zápis o zahájení exekuce. Údaje porovnejte s tím, co vám řekl klient.
2. Plomba
Plomba znamená, že u nemovitosti probíhá řízení o změně, která ještě není zapsaná. Může jít o jiný prodej, zástavu nebo zápis exekuce. Dokud nevíte, o jaké řízení jde, nespoléhejte na to, že list vlastnictví odpovídá skutečnosti.
3. Exekuce na prodávajícího
Exekuce nemusí být na listu vlastnictví vidět vždy, proto se vyplatí nahlédnout i do Centrální evidence exekucí. Po zahájení exekuce platí pro povinného omezení v nakládání s majetkem a prodej bez součinnosti exekutora může skončit neplatností. Řešením bývá dohoda s exekutorem a úhrada dluhu z kupní ceny přes úschovu. Pozor také na exekuci vedenou proti manželovi vlastníka, která může dopadnout i na majetek ve společném jmění.
4. Insolvenční rejstřík
Insolvenční rejstřík je veřejný a nahlédnutí do něj je zdarma. Po zahájení insolvenčního řízení je dlužník omezen v nakládání s majetkem, takže prodej bez souhlasu insolvenčního správce nebo soudu nepřipadá v úvahu.
5. Zástavní právo banky
Hypotéka prodávajícího není důvod obchod odmítnout, ale je třeba s ní počítat. Prodávající si u banky vyžádá vyčíslení zůstatku a podmínky výmazu zástavy. Úvěr se pak obvykle splatí z kupní ceny přes úschovu a banka vydá souhlas s výmazem zástavního práva.
6. Kdo smí podepsat
U společného jmění podepisují oba manželé, u spoluvlastnictví všichni spoluvlastníci a za společnost osoby oprávněné jednat podle obchodního rejstříku. Když někdo podepsat nemůže, potřebujete plnou moc se správnou formou a rozsahem.
Kdy prověrku zopakovat
Stav se může změnit během několika dní. Prověrku proto zopakujte těsně před podpisem kupní smlouvy a znovu před podáním návrhu na vklad nebo před výplatou z úschovy. Výsledek si uložte k zakázce, abyste mohli kdykoliv doložit, co a kdy jste ověřovali.
- Při náboru zakázky: list vlastnictví, exekuce, insolvence.
- Před podpisem smluv: aktuální výpis a kontrola plomby.
- Před vkladem a výplatou: poslední kontrola, že se nic nezměnilo.
Jak to řeší housefly
V housefly stáhnete data z listu vlastnictví přímo z katastru nemovitostí a aplikace je automaticky propíše do smluv. Kontrolu exekuce spustíte online v rámci ověření osob a výsledek zůstane uložený u konkrétní zakázky, takže máte vždy po ruce, co jste ověřili.
Chcete vidět, jak to vypadá v praxi? Napište nám na obchod@housefly.cz a domluvíme si krátkou ukázku.