Jeden pojem, dva typy smluv
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, používá pojem smlouva o realitním zprostředkování. V praxi se často zaměňuje se zprostředkovatelskou smlouvou, ale jde o širší kategorii. Smlouvou o realitním zprostředkování se realitní zprostředkovatel zavazuje zprostředkovat zájemci uzavření realitní smlouvy, tedy například kupní nebo nájemní.
Zájemcem přitom může být kterákoli strana budoucího obchodu. Pod pojem proto spadají hlavně dva typy smluv:
- Zprostředkovatelská smlouva: uzavíráte ji s vlastníkem, který chce nemovitost prodat nebo pronajmout.
- Rezervační smlouva: uzavíráte ji se zájemcem, který chce nemovitost koupit nebo si ji najmout.
Některá pravidla zákona platí pro obě smlouvy stejně, jiná míří jen na jednu z nich. Právě v tom se v praxi nejčastěji chybuje.
Co platí pro obě smlouvy
Písemná forma
Smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná. Dohoda po telefonu nebo „na podanou ruku“ nestačí. Neplatnost kvůli nedodržení formy může namítnout jen zájemce, riziko tak nese realitní kancelář. Písemnou formu splní i smlouva podepsaná elektronicky.
Provize a záloha
Provize je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Dřívější splatnost lze sjednat jen s výslovným poučením ve smlouvě. Od spotřebitele může záloha činit nejvýše dvě třetiny provize.
Zprostředkovatelská smlouva s vlastníkem
Výhradnost nejvýše na šest měsíců
Výhradní zprostředkování se spotřebitelem lze sjednat jen na určitou dobu, nejdéle na šest měsíců. Prodloužení je možné až v posledních 30 dnech před koncem sjednané doby. Dohoda o prodloužení podepsaná rovnou se smlouvou neobstojí.
Praktický tip: hlídejte si konec výhradnosti v kalendáři. Připomínka měsíc před koncem je přesně ten okamžik, kdy můžete s vlastníkem probrat další postup.
Rezervační smlouva se zájemcem o koupi
Zájemce, který nemovitost kupuje, ji nezná tak dobře jako vlastník. Zákon mu proto dává zvláštní ochranu. Tyto povinnosti se v praxi týkají hlavně rezervační smlouvy.
Výpis z katastru nemovitostí
Zprostředkovatel musí zájemci předat výpis z katastru k nemovitosti nejpozději při uzavření smlouvy. Výpis nesmí být starší než tři pracovní dny. Když výpis chybí, může zájemce od smlouvy odstoupit do 14 dnů od jejího uzavření.
Informace o závadách a omezeních
Zájemce musí vědět o právních a faktických závadách a omezeních nemovitosti. Typicky jde o zástavní práva, věcná břemena nebo předkupní práva. Pokud zprostředkovatel tuto povinnost nesplní, může zájemce od smlouvy odstoupit.
Vyplatí se mít o předání informací důkaz. Pokud zájemce jen podepíše, že se s dokumenty seznámil, a později to zpochybní, prokazovat to bude zprostředkovatel.
Kontrolní seznam před podpisem
U obou smluv:
- Smlouva je v písemné podobě, listinné nebo elektronické.
- Splatnost provize odpovídá zákonu a záloha od spotřebitele nepřesahuje dvě třetiny.
- Je provedena identifikace klienta podle AML zákona.
U zprostředkovatelské smlouvy s vlastníkem:
- Výhradnost se spotřebitelem je sjednaná nejvýše na šest měsíců.
U rezervační smlouvy se zájemcem:
- Zájemce dostal výpis z katastru, který není starší než tři pracovní dny.
- Zájemce je informován o závadách a omezeních nemovitosti a máte o tom záznam.
Jak to řeší housefly
V housefly vzniká zprostředkovatelská i rezervační smlouva z aktuálního vzoru, který kontrolují advokáti. Výpis z katastru stáhnete přímo v aplikaci a uložíte ho k zakázce, takže je jasné, kdy jste ho zájemci předali. Smlouvu pak klient podepíše elektronicky z mobilu.
Chcete vidět, jak to vypadá v praxi? Napište nám na obchod@housefly.cz a domluvíme si krátkou ukázku.